休斯顿购房流程 – 休斯顿房产经纪 – 买卖房销售冠军吴彬彬

1. 决定自己的购房需求

区域选择

买房过程中，选择一个好的区域比房子本身更为重要，所以首先要对休斯顿周边的社区环境，有一定的了解才能更好地决定在哪里买房子。华人居住最多的卫星城是 Sugar Land，因为各方面综合条件都有很强的优势，有着不错的学区，环境绿化也不错，城市建设非常完善，商业经济环境卓越，生活便利，交通更是四通八达且临近免费高速，但是房价却偏高。

如果只看中学区，最佳选择的卫星城是 Katy，其学校环境，学校评分，都远远超过休斯顿周边其他任何公立校区。新建的 Jordan High School 更是刷新了公立高中投资建设的认知。这所2021年开放的高中总建设资金高达 2.06 亿美金，是2020年当前公认的最好高中 Seven Lakes High School 的3倍。周边房价虽然不是很高，但是地税却很高。

近年来也有很多买家选择 Richmond，这所小城有着大量的新的小区正在开发，相比于 Sugar Land 和 Katy，Richmond 的房价更加亲民。且安静，安全，房屋持有成本也相对比较低。其他类似的城市还有，Cypress，Spring，Pearland 和 Kingwood。

大小需求

我给客户最多的建议之一就是买房，不一定是越大越好，而是要根据自己的需求来定。房子越大持有成本越高。一层的房子单价高，平尺小，但是利用率非常好，且节能，未来维修成本低。两层的房子上下分层很适合有小孩儿的家庭，如果上下各有一个厅就更完美了。

房间数量也不是越多越好。不管房子多大，大多房子的卧室会控制在3-4房，有的五房是牺牲书房换来的。有的房子房间很多，平尺很大，但是一楼天花板很低，让买家错觉以为较低的价格买了更大的房子，其实其建设成本差不多的。

房子多种多样，现代化格局大多都很合理，找到一个自己家庭可以完美利用上的房子才是最划算的。

细节需求

买房前也可以提前考虑一下细节要求，包括：我需要几个房间，几个卫生间，和几个车库。一层的房子，或者二层的房子，哪个更适合我？我需不需要一个更大一点的院子？社区配套方面，我需不需要健身房？房子很喜欢，但是有游泳池，维护成本有点高。或许我更喜欢开放式客厅，餐厅，厨房。客厅朝西，夏天下午会有点热。相比老房子，更倾向于较新的二手房。这些都是买家经常需要考虑到的问题。细节需求提前考虑一下会更容易有针对性的找房。

价格定位

价格定位就是结合所有的需求来决定价位区间。在所喜欢的区域内浏览相对大小和规格的房子，很快就能找到自己的房产价格区间。由于每个地区教育，安全，社区环境相差较大，房子持有成本也会相差巨大。有的地区地税很高，有的地区保险很贵，有的社区管理费很贵，这些都是属于需要考虑的持有成本。接下来就就是考虑是否需要贷款。全款或者贷款都各有各的优点，但是不管怎样，都建议买家提前准备，这样才能第一时间抢到自己喜欢的房子。

2. 决定贷款买房还是全款买房

全款买房注意事项以及优势

全款优势

由于休斯顿房价便宜，会有很多买家选择全款买房。全款买房最大的优势无疑是流程更加简单，且容易变通。由于没有第三方贷款参与，流程上可以节约大量时间，一般情况下10-15天即可完成过户，省去了银行评估，收入调查，信用申请等环节。如果有多个买家同价竞争一套房子的时候，卖家也会偏向于选择卖给全款买家，以免去银行因为各种原因拒绝放贷的时间风险。如果运气好卖家着急出手，买家还可以利用全款的优势合理砍价，购买空房的时候优势更为明显。

全款注意事项

全款买房最需要注意的地方就是资金准备。出价的时候卖家就会要求买家提供资金证明，也是为了合同期间能够平稳顺利。购房合同是有时限的，如果超过约定时间资金未到账，而卖家又不肯延期的情况下，很容易出现买家违约的情况，从而房子没买到，并且损失定金 (大多时候是房款1%)。为了避免合同期间的压力，我会尽量建议买家先确保买房资金在自己银行账户里，再去签购房合同。

全款买房的缺点

贷款买房注意事项以及优势

贷款的好处

美联储逐步加息的影响下，房贷利率屡创新高。现在贷款买房的唯一好处就是前期首款投入少，利于储备资金。除非在高昂的利息成本下，出租房还能实现正现金流，大部分买家还是会选择全款买房。当然如果买房是刚需，只要负担得起，随时可以贷款，大不了以后利率降了再重新贷款。

贷款注意事项

如果选择贷款购房的话，一定要提前联系好贷款公司，了解自身收入和信用下的贷款限额。贷款公司会出具一份预批信，信上告知卖家您的贷款能力，这是贷款出价的必要条件。需要提前准备以免错过自己喜爱的房子。如果您没有报税，或者报税数额较少的话，也有很多贷款公司可提供不差收入贷款，但是首付会相对比较高。

贷款买房的缺点

贷款买房最大的风险是不确定性，这种风险是买卖双方共同承担的，因为双方都怕浪费时间而错失买房或者卖房的最佳时机，而经济上，买家损失 Option Fee，有的时候还包括银行评估费，社区过户费等，卖家损失房子的持有成本。为了避免这种情况发生，最好的办法就是提前全面了解贷款公司的条件要求，以及需要提供的材料证明。

3. 找房，看房，选房。

第三步就是找到自己喜欢的房子，通常买家常用的找房软件 App 为 Zillow，Redfin，或者Har。因为数据都是从地产协会读取的统一房源系统，所以公开在售的房产信息在各大平台上都有，用户可以按照自己的使用习惯任意选择更喜欢的找房软件。或者更简单的方法就是把自己的购房需求告知地产经纪人，让经纪人帮忙找房。在当前火热的低息市场中，一般刚刚上市的房子会竞争非常激烈，经常会出现多个买家竞争购买同一套房子的情况，这个取决于房子的具体状况和卖家的要价。在实际看房中我可以结合数据和真实的市场环境给出专业的建议。

具体看房的时候，除了要关注房子本身的格局，装修和外观，一些细节方面的问题也可以很好地反映房子的状况以及房主对房子的爱护程度。一个满意的房子应该是要第一眼就很喜欢，细看更喜欢。

看房注意细节：

味道太重 – 长期不清洁地毯，长期不更换空调滤网，长期不排油烟，异味会附和在墙面和天花板的漆里，很难根除。
地砖不平坦 – 美国人工费贵，很多房主会选择自己动手更新装修。地砖不平坦或者松动是常见的不专业 DIY 工程。
地基问题 – 地基倾斜，以及断裂会造成房子墙面，墙角，以及窗口出现大的裂缝，或者地面不平衡。
不定期维护 – 空调出风口发霉，热水器异响，草坪枯萎，这些都表明房主不定期维护房子。
霉菌 – 如果闻到发霉的味道就要特意看一下水管，下水，以及卫生间橱柜，已经任何漏水痕迹。
漏水 – 注意天花板，有没有新漆覆盖漏水的痕迹。
屋顶 – 往往屋顶目测就能看出新旧程度，以及耐久，更换屋顶是维修房子最贵的项目之一。
长期空置 – 如果是长期空置的旧房子，大多情况下房子会有很多房主未知的问题。

看房的时候只是对房子状况有个初步的判断。最重要的是合同执行期间，找一个有执照，有经验，负责任的房屋检查公司来对房子进行全面的检查，这样才能放心购买。

4. 出价与签购房合同

合同出价概括：

看中了心仪的房子，接下来就是出价。这是正式步入购房手续的第一步，也是最重要的一步。具体方法就是填写好购房合同，买家签字，附上资金证明或者贷款预批信，递交到卖家手里。合同里面的各项细节表明了买家的购买意向，其中包括了：购买价格，贷款数额，定金数额，过户日期，期权金额，期权天数等重要买家购买意向信息。

购买价格 – 严格分析市场形势，合理出价。
定金数额 – 一般为购房价格的1%，需要三天内递交给产权公司第三方资金监管。
过户日期 – 出价的时候就需要告知卖家过户日期，全款一般需要10-15天，贷款一般需要30-60天。如果卖家着急成交，则全款有明显优势。
期权金额（Option Fee） – 给与卖家 $200-$500 之间的金额换取反悔合同的权限。
期权天数（Option Period） – 一般给完期权金，买家可以有7-10天的反悔合同的期限。在此之间，应该做完专业房检，并且基于报告跟卖家达成双方都能接受的维修或补偿条款。

购房合同签署：

卖家收到出价合同后，基于不同的情况一般会做出五种不同的回馈。作为买家，目的是要卖家选择跟自己签约，那样就能拿到主动权去履行合同，并且卖家无权再卖给其他人。

不管是哪种情况，基于反垄断法，和公平住房法，卖家是绝对不会将您的出价告知别人来哄抬价格，反之也不会告诉您别的买家的出价。所有的出价都应该是基于您觉得合理，并且能够接受的价格。

没有其他买家竞争 – 如果只是您一个人出价买这个房子，并且价格和各方面都达到卖家期望，大多数情况，卖家会直接签合同。如果出价没有达到对方预期，卖家有可能会进行还价。如果出价过低，卖家有的时候会直接拒绝，或者是忽略掉。
多家竞争，一家独大 – 如果有很多买家出价买同一套房子，而一个买家价格明显高于其他买家并且价格达到卖家预期，卖家一般会直接跟他签约，并且通知其他买家竞价失败。
多家竞争低于预期 – 这种情况比较少见，一般是卖家要价偏高，导致买家出价都偏低于预期。卖家会选择拒绝，继续等新的出价，或者选一个出价较高的买家还价，直到价格妥协。
多家竞争高于预期 – 这种情况在市场火热的情况下会出现，多个买家出价都高于卖家预期。这时卖家会通知所有买家在特定截止日期前重新出一个最高和最佳的合同。卖家会直接选择竞争力最强的买家签约。

5. 合同执行阶段

房子过户合同执行期间，每个人的情况不同，每个房子的情况不同，遇到的状况和解决方案也会有所不同。最简单的方法是把自己的需求和状况跟地产经纪人沟通后，提前准备需要的材料和资金，把能遇到的问题提前解决才能保证之后的顺利。以下是过户过程中，大体的顺序和需要注意的地方。

合同签署 – 一旦卖家接受了买家的出价 Offer，并且签字，合同就算正式签署。双方进入合同执行阶段，都需要按照合同规定严格执行和履行相应的义务。对于买家是个好消息，因为自此主动权在自己手上了，只要买家不违约，卖家就无权再卖给其他人，或者选择不卖。
支付定金和期权金 – 买家履行合同的第一步，就是三天之内必须支付合同规定的购房定金（1%购房款）给产权公司第三方资金监管账户，以及期权金（$200-$500）给卖家。支付完期权金，买家将会有7-10天无条件反悔合同的权利，买家可以选择在这段时间内随时行权，并返还1%定金。
产权公司介入 – 产权公司（Escrow）是第三方服务公司，即不代表买方，也不代表卖方。主要是三个责任。第一是提供产权保险，保证产权更换的合法性。第二是第三方资金监管。定金，头款，尾款都是存在产权公司，过户成功后才会转给卖家。第三是保证房产过户不会连带任何责任和质押，也就是在过户的时候卖家所有的欠款必须结清，包括了银行贷款，社区委员会费用，地产税，质押，等等。
房屋检查 – 在可行权期限内，买家首先要做的就是找一个有经验，负责任的房检公司对房子进行全面的检查。确保房子的状况达到买家的标准，以及房子本身不存在重大维修隐患。正常情况下，二手房检查肯定会有很多小的问题，经纪人可以代替买家跟卖家交涉维修，或者支付一些维修费用。如果房子存在重大问题，比如地基大面积断裂，白蚁啃食对房子造成重大结构性影响，大面积霉菌侵蚀，主下水道断裂等，买家可以选择行权来取消合同，返还定金。
申请贷款 – 因为拥有过户期限，在合同执行期间买家应该尽早准备贷款公司需要提供的收入以及信用材料，这样才能尽早通过贷款审核。如果贷款被拒，只要在合同规定期限内通知卖家，也是可以取消合同并返还定金的。
准备全款 – 如果是全款买房，一定要提前准备好房款资金为存在美国境内的可流动资金，这样避免最后手忙脚乱，资金不到位的情况。很多美国境内银行是支持国外公证开户的。
社区转售证明费（$150-$400） – 这个是房子所在社区收取的一个手续费，目的是向产权公司提供书面说明，上面列举了：卖家是否欠社区管理费，是否欠任何社区罚款，房子是否存在任何违规违建，每年的社区管理费是多少，等等相关信息。如果卖家有任何欠费都需要在过户的时候结清。
房屋检查费（$400-$700）- 这个是买家自己找的房屋检查公司收取的费用，或者可以买家经纪人介绍提供。
房屋评估费（$400-$600）- 这个是银行贷款手续的费用，用来支付第三方评估机构，银行需要确保成交价在市场合理范围内才可以放款。
保险和保修 – 在过户前，应该选择好相应的保险公司和保修公司，虽然全款买房保险不是必要，但是还是强烈推荐买家买一份保险。可以防止火灾，天灾，冰雹，飓风，责任等带来的经济损失。一套二三十万的房子保费只有一千美金左右，却能够保障很多风险。保险可以找保险公司估价，并在过户的时候一起将保费交给产权公司。注：水险需要额外投保，如果房子有过淹水记录，或者在水险区域，费用不贵，但有买的必要。保修的话，一般卖家会出钱买一份保修协议。过户后一年如果房子的水管，电器，电路出现问题，都可以找保修公司上门维修。
过户前看房 – 过户前1-2天，最好再去看一下房子，如果有任何卖家答应维修的项目，需要确认都已经按照要求维修完成。当然最主要的是看一下房子在合同执行期间有没有任何新的，大的损害。也需要看一下卖家搬家有没有清理干净。
过户账目报告 – 过户前买家会收到产权公司的一份账目报告，上面会清楚列举出房子交易买卖双方会承担的费用，以及最后需要支付的现金总额。一般是房子成交价，加上过户手续费，减掉买家支付过的定金，期权金，再减掉银行发放的贷款，得到最后买家需要支付的费用。这个账目报告因人而异，因房而异，因贷款而异，所以没办法准备概括所有的费用。过户手续费除了固定的$1500-$2500之外还需要包括银行贷款可能收取的费用，卖家退的地产税等。
汇款签字过户 – 最后一步就是把过户所需要的房款，汇到产权公司的第三方资金监管账户上，并且按照提前约定好的时间到产权公司签字公证过户。如果本人不在当地，也可以通过远程公证过户。一个有经验的经纪人应当给客户提供各种解决方案来解决相应的问题。