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休斯顿购房流程

因为全美每个州的相关法律不一样,房产交易的流程也会有很大区别,此流程只适用于德克萨斯州房产交易!

准备工作

现金全款购房流程相对来讲会简单一些,最重要的是要提前准备购房款,最好是资金已经在美国。如果等到快过户前再准备往往会出现差错,导致合同需要延期,如果卖家不同意延期,算买家违约。就算卖家愿意延期,往往也会提出一些对买家不利的追加条款。所以为了避免以后不必要的损失,一定要提前准备资金,把主动权放在自己手上。联系我可以教客户怎样在国内开美国的银行账户。

如果是贷款买房的话,一定要在找房子之前咨询贷款公司或者银行,了解清楚自己贷款金额的上限,并且取得银行给的预批信,这样在之后可以更精准的找房,如果看到自己喜欢的房子,可以第一时间争取出价,卖家需要看预批信才会考虑跟买家签购房合同。

找房看房

看房子之前首先要知道自己想要的是什么样的房子。如果是自住房的话,一定要想清楚自己想要多大的房子,需要几房几卫几车库,喜欢一层还是两层,院子要多大,需不需要好学区,以及购房的预算,这样能更精准的找房。如果是购买投资房出租的话,只需要价格合理,户型结构合理大众化,社区整体居民素质高,房屋状况良好就可以了。这样既能找到高素质租客,也能有不错的回报率,未来维修成本也低。如果找我购买投资房,我还会给客户提供周边房屋的出租状况,包括平均上市多久能租出去,以及同社区类似房子的租金价位来给客户作为参考。

如果买家在休斯顿的话,可以预约看房。如果买家在中国的话,可以微信视频看房。

出价,签购房合同

如果准备工作做的完善,看到喜欢的房子就可以立刻出价。我会根据附近同类型的房子交易平均单价来给买家客户建议一个合理的出价金额,并且解说合同中的重要条款和注意事项。一切就绪后将出价合同和相关材料发送到卖家那里。如果卖家不接受价格,一般会回复一个他们觉得合理地价格。如果出价太低,卖家有的时候会选择忽视。如果多人出价,一般情况下,卖家会选择出价最高的买家。如果卖家同意了合同价格和条款,就会签字并回复,买卖合同正式生效。两个工作日内需要交付房子定金,一般为房价的1%。如果是新房,有的开发商会要求多付定金给产权公司(第三方资金监管)。除了定金之外,买家还需要支付给卖家$150-$200美金的自由选择费,给予买家7-10天的自由反悔合同期限,期限内买家如果主动撤销合同,定金退回。如果成功过户,定金和自由选择费都退给买家。

合同执行

合同执行期间,要尽快做房屋检查,由持有正规执照的房屋检验师检查,并出一份房屋检验报告。报告应该根据规定的流程写出房子存在的所有问题,大到地基,结构,屋顶,小到装修,水暖,电器,如果找到问题,都应该在报告上说明指出。如果买家不满意房子的状况,可以要求在自由选择期内撤销合同,定金退回,或者要求卖家进行维修。一般情况下卖家只会维修影响房子使用的问题。

如果需要申请贷款的话,需要把合同发送给贷款公司来进一步做贷款手续。银行会进一步收集买家的收入和信用资料,并且找专业估价师对房产进行价格评估,确保买家没有买贵。一切没问题之后会出一份贷款批准书,告知买卖双方一切准备就绪过户。如果银行还需要进一步收集资料则会出一份条件性的批准函,告知买家还需要做什么。根据买卖合同的要求,买家必须尽力配合贷款公司或者银行的收入和信用调查。

转款过户

房子转款和过户都是通过产权公司来完成的。产权公司是买卖双方房产的过户和资金监管机构,不代表买卖任何一方,其责任主要是确保房产过户的合法性,并且公证地契转让,以及其他相关的过户文件。产权公司有责任确保过户时,房产不存在任何的留置权以及抵押权。也就是说,卖家需要付清所有房子相关的欠款才能把房产过户给买家。产权公司以出售产权保险的方式来确保产权移交合法无误。产权保险费用大多情况下由卖家出,价格由州政府以房价基础来定,主要是为了保护买家的权益,确保买家在买到房子后,万一有任何产权纠纷,买家都能拿到保险公司的全额赔偿,而且贷款公司也能拿到贷款金额的赔偿。

买家房款应在过户前汇到产权公司,产权公司在地产成功过户后才把剩下房款打给卖家。所有相关的房产政府登记手续都由产权公司代办。产权公司的服务费用由买卖双方共同承担,一般单方费用不会超过$1000美金。

吴彬彬

德州地产经纪人
USA, Texas

有着四年休斯顿地产销售经验,包括了各种类型的自住房,投资房,和商业地产,千万业绩,为您服务。

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